Le décret de 1967 exclut du mesurage Carrez les planchers des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. Le même seuil existe pour la surface habitable, mais les deux périmètres diffèrent : un comble non aménagé peut être privatif sans être habitable. La hauteur se mesure du sol fini au plafond fini, si bien qu’une chape ou un doublage peut faire perdre des mètres carrés. Une surface annoncée supérieure de plus d’un vingtième à la réalité ouvre une action en diminution du prix pendant un an.
En loi Carrez, la hauteur tranche : le seuil de 1,80 mètre vient d’un décret, et il décide de ce qui figurera dans l’acte.
Ce que dit le texte, mot pour mot
L’article 4-1 du décret du 17 mars 1967, en vigueur depuis le 29 mai 1997, définit la superficie privative comme « la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ».
Le texte ajoute qu’« il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre ».
Deux conditions se cumulent donc avant même la question de la hauteur : le local doit être clos et couvert, et la surface se compte après déductions.
- les murs et les cloisons ;
- les marches et les cages d’escalier ;
- les gaines techniques ;
- les embrasures de portes et de fenêtres ;
- et tout plancher surmonté de moins de 1,80 m.
Les caves, garages et emplacements de stationnement sont hors du dispositif : l’article 46 de la loi de 1965 les exclut expressément de l’obligation de mention.
Comment se mesure la hauteur, et pourquoi les travaux la déplacent
La hauteur se prend entre le sol fini et le plafond fini, c’est-à-dire l’état réel du local au jour du mesurage, revêtements compris. Ce détail a des conséquences directes sur un chantier.
Une chape de ravoirage, un plancher chauffant et son isolant, un carrelage épais, un doublage sous rampant ou un faux plafond acoustique remontent le sol ou descendent le plafond. Quelques centimètres suffisent à faire basculer une bande entière sous le seuil.
Des travaux d’isolation peuvent faire perdre de la surface Carrez. Dans un local dont la hauteur tourne autour de 1,85 m, un complexe isolant en plafond ou une chape de 6 cm passe sous le seuil : la surface est alors comptée à zéro sur toute la bande concernée, même si l’espace reste utilisable. Le mesurage se refait après travaux, jamais avant.
Le raisonnement vaut dans l’autre sens pour une rénovation lourde : abaisser un plancher ou déposer un faux plafond peut faire repasser une zone au-dessus de 1,80 m, et donc ajouter des mètres carrés à la surface vendue.
Carrez, habitable, plancher : trois surfaces, trois périmètres
Le même chiffre de 1,80 m se retrouve dans deux textes différents, ce qui explique une confusion fréquente. Les périmètres, eux, ne coïncident pas.
| Surface | Texte | Quand elle sert | Ce qu’elle exclut |
|---|---|---|---|
| Surface privative, dite Carrez | Décret du 17 mars 1967, article 4-1 | Vente d’un lot en copropriété | Ce qui n’est pas clos et couvert, les déductions de structure, tout plancher sous 1,80 m, caves, garages, stationnements |
| Surface habitable | Code de la construction et de l’habitation, article R156-1 | Location d’un logement | Combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas, et tout plancher sous 1,80 m |
| Surface de plancher | Code de l’urbanisme | Autorisations d’urbanisme | Périmètre propre, distinct des deux précédents |
La différence la plus parlante tient au comble. Un comble non aménagé, clos et couvert, entre dans la surface Carrez pour sa partie sous plus de 1,80 m, alors que la surface habitable l’exclut par nature.
Un même bien porte donc souvent deux chiffres officiels différents, sans que l’un soit faux. Le vendeur annonce le premier, le bailleur le second.
Sous les rampants, ce qui compte et ce qui ne compte pas
En pièce mansardée, la surface se scinde en deux zones : celle où la hauteur atteint 1,80 m, qui compte en entier, et celle qui reste en dessous, qui ne compte pas du tout. Il n’existe pas de comptage partiel.
Le relevé consiste donc à tracer au sol la ligne où le rampant atteint 1,80 m, puis à mesurer la surface située du côté haut, déductions faites. Une pièce de 20 m² au sol peut ainsi n’apporter que 11 ou 12 m² à la surface vendue.
C’est aussi ce qui distingue le volume utile de la surface vendable : une bande basse sert à ranger, à installer des meubles ou un lit, sans rien ajouter à la superficie mentionnée dans l’acte. Avant de lancer un chantier, les règles d’un comble aménagé se vérifient donc en même temps que le calcul de surface.
Ce qu’une erreur coûte, et à qui
L’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 organise les conséquences, et elles ne sont pas symétriques.
Si la superficie réelle dépasse celle annoncée, « l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix ». Le vendeur qui sous-évalue perd donc la différence, sans recours.
Si elle est « inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte », l’acquéreur peut demander une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. L’action se mène dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique, à peine de déchéance.
Exemple construit : un lot annoncé à 62 m² et mesuré à 58 m² accuse une moindre mesure de 4 m², soit 6,45 %. Le seuil du vingtième, 5 %, est dépassé : sur un prix de 248 000 €, la diminution proportionnelle atteint 16 000 €.
L’absence de toute mention de superficie relève d’un autre régime : elle ouvre une action en nullité de l’acte, à exercer au plus tard un mois après l’acte authentique.
Qui mesure, et ce qui est opposable
Aucun texte n’impose de faire appel à un professionnel : le vendeur peut mesurer lui-même. C’est lui, en revanche, qui répond de la mention portée dans l’acte, et c’est là que le calcul se paie.
Faire intervenir un diagnostiqueur déplace le risque, puisque le mesurage engage sa responsabilité professionnelle. Le vendeur reste tenu envers l’acquéreur, mais dispose d’un recours contre l’auteur du métrage.
Les cas limites méritent l’avis d’un technicien : sous-pente, une mezzanine, une véranda, un local semi-enterré. Savez-vous quelle surface figure aujourd’hui sur votre acte ? Ce sont ces zones-là qui font basculer un dossier, pas les pièces droites.
Avant de signer ou de lancer les travaux
Relevez la hauteur au sol fini, tracez la ligne des 1,80 m dans les pièces sous pente, et faites refaire le mesurage après tous travaux touchant les sols ou les plafonds. À la vente, vérifiez la mention avant signature : la moindre mesure au-delà du vingtième se paie pendant un an.
Sources
- Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 4-1, version en vigueur depuis le 29 mai 1997
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 46, version en vigueur depuis le 22 décembre 2014
- Code de la construction et de l’habitation, article R156-1, version en vigueur depuis le 1er juillet 2021
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